تعديل تشريعي يجيز توثيق عقود البيع الابتدائية العرفية

وافقت اللجنة التشريعية برئاسة المستشار بهاء ابو شقه ، من حيث المبدأ على مشروع القانون المقدم من النائب ضياء داود عضو اللجنة التشريعية بمشروع قانون جديد من 140 مادة تشريعية بمسمى "هيئة الملكية العقارية والتوثيق" لتطوير مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، وإعادة هيكلتها شكلا وموضوعا .

تضمن مشروع القانون الجديد العديد من التعديلات التشريعية الموضوعية الجديدة لتطوير مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ، وتدعيم مهمتها في حماية وإثبات حقوق الملكية العقارية والمنقولة والفكرية ودعم استقرارها ، وتحقيق الأمن القانوني والتعاقدي لمصر والمصريين وبما يحقق العدالة الوقائية من خلال درأ النزاعات المستقبلية ، وسرعة علاج النزاعات العقارية الحالية امام لجان عقارية ذات اختصاص قضائي من حيث التشكيل والقرارات  .

ومن أبرز هذه الآليات التشريعية الجديدة ، الواردة بالفقرة التاسعة من المادة 17 من مشروع القانون ، بالإضافة الى المعتاد من توثيق والتصديق على توقيعات المتعاقدين في كافه أنواع المحررات والعقود الواجبة الشهروفقا لقوانين الشهر العقاري والتوثيق السارية حاليا ،  والتي تتضمن تصرفا في الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية ، فقد تمت إجازة توثيق هذه العقود قانونا سواء كانت هذه الحقوق العقارية محل التعاقد مسجلة أو غير مسجلة   ، بما يجيز ويتيح قانونا توثيق عقود البيع الابتدائية العرفية ، بشرط أن تتضمن عقودها الغير مسجل سند ملكيتها ، بندا اجباريا ، بأن توثيقها أو التصديق عليها لا ينقل حقوق الملكية والحقوق العينية إلا بعد اتخاذ اجراءات التسجيل العقاري وفقا للقانون ويقتصر حجيتها على الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين ويترتب على عدم تسجيلها أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم وتنظم اللائحة التنفيذية لهذا القانون إجراءات واحكام التصديق على صحة توقيع المتعاقدين والرسوم المقررة .

ويؤكد النائب ضياء داود عضو اللجنة التشريعية أنه بعد إقرار هذه المادة التشريعية ، والمستحدثة مصريا والمطبقة دوليا من الممكن اعتبارها مرحلة تمهيدية تشريعية ، نحو الزام المتعاقدين مستقبلا وتشريعيا ، بضرورة توثيق وتسجيل كافه انواع العقود أيا كانت والمحررة بمعرفة احد المحامين المقيدين بنقابة المحامين ، ولا يكون الامر متوقفا فقط عند ارادة ورغبة المتعاقدين الضيقة والعرفية الضعيفة الحجية الثبوتية ، مما سمح بملايين العقود العرفية الغير موثقة والغير مسجلة خاصه في مجال الحقوق العينية العقارية ، مما ادى الى انهيار مبادئ الامن القانوني والتعاقدي وقتل استقرار الملكية العقارية ، وامتلئت ساحات المحاكم يوميا بالألاف النزاعات التعاقدية على اختلاف انواعها وخاصه العقارية منها .

ومن جانبه أكد وليد فهمي رئيس إتحاد موثقي مصر ان نظام توثيق العقود العقارية غير المسجلة مطبق فعلا بالعديد من دول العالم بصورة اقوى كثيرا لدرجه ان المنظومة التشريعية والقانونية الفرنسية اعتبرت ان العقود بصفه عامه والعينية العقارية منها بصفه خاصه على اختلاف انواعها من المحررات الشكلية الواجب توثيقها وتسجيلها ولا يعترف بها من حيث حجيتها الملزمة في الإثبات لا بين المتعاقدين ولا امام الغير الا بتوثيقها رسميا ليس فقط في نقل الملكية ، بل ولأبعد من ذلك حتى في الالتزامات الشخصية بين المتعاقدينبالنسبة لباقي بنود العقد .وهذه المادة المقترحة تشريعيا ستحقق العديد من الأهداف والنتائج الإيجابية جدا منها :-

1-      المساهمة في استقرار الملكية العقارية من خلال فتح الباب المغلق منذ سنوات طويلة بحظر توثيق العقود الابتدائية بمكاتب توثيق الشهر العقاري ، وتسبب ذلك في إبرام الالاف من عقود البيع و التصرفات العرفية والغير موثقة ، مما ادى الى الالاف النزاعات العقارية والتعاقدية بين المتعاقدين بسبب عدم توثيقها ، بل ومخالفة الكثير منها للدستور والقانون والشريعة الاسلامية ،والنظام العام والآداب ، وامتلئت ساحات المحاكم بنسبة لا تقل عن 50% من النزاعات القضائية سببها المباشر الخلافات التعاقدية العرفية الغير موثقة ، وخاصه فيما يخص عقود البيع العرفية التي تتناول تصرفا في حق عيني عقاري ، او كما يطلق عليها اصطلاحا العقود الابتدائية .

2-      حصر حقيقي ورسمي لكافة المعاملات العقارية والتعاقدية العرفية غير الموثقة والغير مسجلة ، وتحقيق بيانات رسمية حقيقية تعكس حجم هذه التعاملات والتعاقدات الخفية والعرفية ومدى انتعاش او إخفاق النشاط الاستثماري والاقتصادي في القطاع العقاري بنسب بيانية سليمة .

3-      العائد المالي من الرسوم المستحقة عنها في حال إقرار هذه المادة ، سيكون اضعاف اضعاف عائد الايرادات المحققة حاليا بالفعل من رسوم توثيق وتسجيل المحررات ، وسيتجاوز العشرة مليارات سنويا ، مما سيحقق دخل قومي ضخم جدا مقابل خدمة حقيقية ستحقق استقرار حقيقي للملكية العقارية ودعم استقرار المراكز القانونية للمتعاقدين فيما يعرف بالأمن القانوني التعاقدي .

4-      وسيلة قوية ومباشرة لفرض وحصر وسداد الضرائب المستحقة للدولة لهذه التجارة السرية العقارية والمستندة الى هذه النوعية من العقود العرفية الابتدائية مما سيحقق ايضا عائد مادي قوي ومباشر لقطاع عريض جدا من التعاملات العقارية بعيدة عن الاستحقاقات الضريبية  .

5-      نظام توثيق العقود والمحررات التي تتناول تصرف في الملكية او الحقوق العينية العقارية الاصلية والتبعية  ، لا يتعارض مع النصوص القانونية بقوانين الشهر العقاري والتي تقرر وجوب شهر وقيد المحررات التي تتناول تغييرا في الحقوق العينية العقارية ، وخاصه ان التعارض او التناقض ان وجد سيتم معالجته تشريعيا وايضا بوجود بند تعاقدي اجباري على المتعاقدين بـ (أن التصديق عليها لا ينقل حقوق الملكية والحقوق العينية إلا بعد اتخاذ اجراءات التسجيل العقاري وفقا للقانون ويقتصر حجيتها على الالتزامات الشخصية بين المتعاقدين ويترتب على عدم تسجيلها أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنقل ولا تتغير ولا تزول لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم) بما يحقق التكامل التشريعي والقانوني ويحقق اهداف القاعدة القانونية المستحدثة وصولا الى توفير الأمن القانوني والتعاقدي للمتعاقدين .

6-      نظام توثيق العقود والمحررات العرفية والتي تتناول تصرفا في الملكية او الحقوق العينية العقارية الاصلية والتبعية  ، مطبق بالفعل في العديد من دول العالم وخاصه العربي منها ، فيما يعرف بتوثيق عقود  العقار غير المحفظ  - غير المسجل -  ، وهو مصدر هام من مصادر الايرادات من خلال رسوم توثيقها وفي ذات الوقت يحقق الأمن القانوني والتعاقدي للمتعاقدين ويضمن حقوقهم والتزاماتهم كمرحلة تمهيدية لحين اتخاذ اجراءات التسجيل العقاري المعتادة وفقا لقوانين الشهر العقاري والتوثيق .

7-      نظام توثيق العقود والمحررات التي تتناول تصرف في الملكية او الحقوق العينية العقارية الاصلية والتبعية  سيقلص بنسبة كبيرة جدا جدا من حجم دعاوي صحة التوقيع والصحة والنفاذ بالمحاكم المصرية والتي كانت ومازالت سببا رئيسيا في تعطيل سرعة الفصل في القضايا الاخرى امام المحاكم المدنية المصرية ، مما سيساعد بشكل كبير جدا في تحقيق العدالة الناجزة والسريعة ، وإتاحة تنفيذها بصورة أخرى بمكاتب التوثيق بصورة أسرع وأقوى وأفضل وأيسر للمتعاقدين وستتفرغ المحاكم لما هو أكثر تخصصا واهم في سائر المنازعات القضائية الاخرى  .